Contratto di locazione certificazione energetica obbligatoria (APE)

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Contratto di locazione certificazione energetica obbligatoria (APE)

Negli ultimi mesi si è discusso molto della certificazione energetica, cosidetta APE (attestazione di prestazione energetica), da allegare o meno ai nuovi contratti di locazione. La domanda che tutti si pongono è infatti la seguente:

E’ obbligatorio allegare l’APE (certificazione energetica) ai contratti di affitto?

Proviamo a dare una risposta esaustiva. Il decreto legge 63/2013 (che ha introdotto l’APE in sostituzione dell’ACE): ha introdotto l’obbligo per qualsiasi contratto di locazione anche se effettuato per affitti “turistici” di allegazione dell’Attestato di Prestazione Energetica. Il contratto privo dell’attestato è soggetto a nullità o annullabilità ed il proprietario che non ottempera a questo obbligo rischia una sanzione minima di 300 euro e una massima di 1.800 euro. Il contratto privo di questo documento è quindi privo di ogni effetto giuridico, vale a dire è come se non esistesse.


Che cos’è l’APE?

L’A.P.E. è un documento che certifica la classe energetica degli edifici, ovvero identifica la quantità di energia che viene consumata da un immobile nell’arco di un anno (oppure una previsione del suo consumo) per il funzionamento degli impianti idrici, elettrici, di climatizzazione. Dall’analisi dell’immobile, risulterà un valore che va dalla A+ (il voto massimo come efficienza energetica), alla lettera G (che identifica il valore più basso)L’Attestazione ha una durata di 10 anni e va rinnovata ogni qualvolta si verifichino interventi di ristrutturazione che interessino più del 25% della superficie totale dell’immobile.

Devo allegare la certificazione energetica al contratto di locazione?

Anche in questo caso la risposta è secca ed è SI. La legge 90/2013 che ha convertito il Dl 63/2013 infatti impone l’obbligo di allegare l’APE al contratto di locazione ed, inoltre, anche negli annunci di vendita o di locazione degli immobili deve essere riportata obbligatoriamente la classe energetica dell’immobile. Si sottolinea, infine, che, nel testo del contratto di locazione, deve essere riportata un’apposita clausola con la quale il conduttore  dichiara di aver ricevuto una copia dell’A.P.E. e di essere stato informato sui contenuti dello stesso.

Vanno pagate le marche da bollo sulla certificazione energetica (APE)?

Ovviamente SI. Salvo nei casi di opzione per l’imposta sostitutiva di cedolare secca dove le marche da bollo non vanno appostate per nessun documento, in tutti gli altri casi la certificazione energetica sconta la marca da bollo. In mancanza di chiarimenti da parte della Direzione centrale dell’Agenzia delle Entrate, gli uffici territoriali però stanno adottando un atteggiamento differente da città a città. Non è ancora chiaro infatti se la certificazione energetica sconta la marca da bollo da 16,00 euro ogni 100 righe o 4 pagine o se sconta la marca da bollo da un euro come allegato redatto da un tecnico, architetto ecc… A modesto parere di chi scrive, stando la non chiarezza della normativa, i contribuenti devono versare la marca da bollo da 1 euro per ogni pagina della certificazione energetica in quanto trattasi sicuramente di un allegato tecnico redatto da professionisti del mestiere e quindi rientranti nell’apposita categoria. Pertanto consiglio di far valere le proprie ragioni in sede di registrazione di contratto.

Posso registrare il contratto senza certificazione energetica (APE)?

SI, ma il contratto potrebbe essere soggetto a nullità o annullabilità e quindi privo di effetti giuridici sin dalla fonte. Gli uffici territoriali, infatti, sono tenuti solamente a comunicare l’obbligo di allegare l’APE ma sono comunque tenuti a registrare qualsiasi contratto anche privo di documenti necessari, sebbene lo stesso possa ritenersi privo di effetti giuridici. E’ da sottolineare inoltre che per un contratto di locazione privo di APE  sono previste sanzioni pecuniarie da un minimo di 3.000 euro ad un massimo di 18.000 euro.


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